בעיית דמי שכירות בצל מגפת הקורונה – פתרונות משפטיים
כתב: ניר חזן
במאמר אנסה לתת לכם כלים להתמודדות עם המשבר העסקי/משפטי שנוצר כתוצאה מהקורונה. הכלים והעצות במאמר אינם תחליף להיוועצות עם עו"ד העוסק בתחום אשר יבחן את נסיבות המקרה שלכם.
תחילה, אציג את עצמי:
עו"ד ובעל משרד עורכי דין בתחום המסחרי-אזרחי ברעננה;
מתאמן גיו גיטסו ברזילאי מספר שנים באוקטופוס אקדמי וכמובן חלק מקהילת הגיו גיטסו ברזילאי;
מאמן ומנהל קבוצת גיו גיטסו ברזילאי – אוקטופוס השרון.
בימים אלה, בתחילת משבר מגפת הקורונה Corona בישראל וכתוצאה ממנה, ניתנה החלטה מטעם משרד החינוך והספורט וגם משרד הבריאות על הפסקת כל פעילות ספורט במועדונים לרבות פעילויות ספורט במגע פיזי (ההחלטה מצורפת למאמר).
החלטה זו, אם תימשך תקופה ארוכה ולא ידוע מועד סיומה, הינה "מכת מוות" למועדוני לחימה וסגירתם.
סביר, שהדברים יתרחשו בהדרגה, אך מניסיוני האישי, למועדוני לחימה אין "רזרבות", וירידה תלולה בהכנסות השוטפות תביא לגירעון כלכלי בעסק ולבסוף גם סגירה (ובמקרים חמורים פשיטת רגל).
דמי השכירות הינה אחת ההוצאות העיקריות והמהותיות בחיי מועדון BJJ (כמו יתר מועדוני אומנות הלחימה והספורט). מדובר בהוצאה שוטפת וחודשית שבמרבית ועיקר המקרים אינה תלויה בכמות המתאמנים או הכנסות המועדון.
במאמר, אנסה לסייע ולתת לכם כלים שימושים להתמודד מול המשכיר בכדי להביא להקפאת ו/או ביטול ו/או צמצום תשלום דמי השכירות:
א) שלב א' -
1. בתקופה זו של משבר הקורונה, עליכם לדעת, שבעסקים, המשכיר צריך אתכם בדיוק כמו שאתם – השוכר – צריכים אותו. זכרו כי גם למשכיר יש התחייבויות מול צדדים שלישיים ויתר השוכרים אינם מתדפקים על דלתו.
2. עדיף לקיים עם המשכיר פגישה ולנסות במו"מ, הידברות והצגת הבעיה, להגיע להבנה לגבי הקפאת וביטול דמי השכירות או תשלום העלויות (כמו ארנונה) או מציאת פתרון מוסכם אחר.
אם אתם לא בטוחים במהלך וכישורי המו"מ מול המשכיר, תיוועצו לפני, אך חשוב שתגיעו מוכנים מול המשכיר עם מספר אפשרויות הצעה למו"מ.
3. תעגנו את ההסכמות החדשות בהסכם בכתב וחתום ע"י שני הצדדים, ותוודאו שדרישותיכם מופיעות בהסכם החדש.
אם המו"מ לא צלח, ותוקף ההחלטה לסגירת כל פעילות ספורט הינה בתוקף לתקופה ארוכה (לדעתי, מעל חודש) אפשר לעבור לכלים המשפטיים העומדים לרשותכם כצד להסכם שכירות –
ב) שלב ב' -
4. "כוח עליון" - סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א -1970 קובע:
"פטור בשל אונס או סיכול החוזה
(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."
5. נכון להיום, טרם נבחנו מקרים לביטול הסכמים בשל מגפת הקורונה, אך אנסה לסייע ולהציג את הניתוח שלי למקרה הכללי לפי סעיף 18(א) לחוק הקובע מספר תנאים מצטברים שרק בהתקיימם יחד יהיה ניתן לבטל את ההסכם מבלי להיות מחויב באכיפת החוזה ופיצויים:
5.1. בעת החתימה על הסכם השכירות, השוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת או לצפות וכמובן לא יכול למנוע את התפרצות נגיף הקורונה. ההחלטה על השבתה והפסקה פעילויות ספורט הכוללים מגע פיזי הינה החלטה ממשלתית והשוכר לא יכול היה לצפות זאת ובוודאי לא יכול למנוע.
ישנו קשר סיבתי ברור בין הצורך בביטול והפסקת תשלום דמי השכירות לבין משבר הקורונה המונע את המשך הפעילות והאימונים במועדון המושכר.
5.2. קיום הסכם השכירות בצל מגפת הקורונה ולאור האיסור הממשלתי לקיום אימונים, הוא בלתי אפשרי וכמובן שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין המשכיר לבין השוכר.
הערה חשוב – פעולה חד צדדית בעסקים בכלל וביחסי משכיר-שוכר בפרט, גם אם מוצדקת ונכונה משפטית, עלולה להביא לפגיעה במרקם היחסים. לכן חשוב, כי בטרם תעברו לשלב ב' תבחנו את האפשרויות וההשלכות על היחסים מול המשכיר.
6. לדעתי, בבחינת נסיבות משבר הקורונה ובנסיבות בהן ישנו איסור על פעילויות ספורט במגע פיזי, מתקיימים תנאי סעיף 18 לחוק וניתן לנקוט בביטול חד צדדי לתשלומי דמי השכירות ללא סנקציה או עילה כנגד השוכר לפיצויים ואכיפת תשלום דמי השכירות.
ביטול תשלומי דמי השכירות יהיו בהתאמה לתקופת איסור הפעלת חוגי ופעילויות ספורט במגע מלא.
7. על מנת לפעול מול המשכיר בהתאם לסעיף 18 לחוק, כאמור, תחילה יש לשלוח הודעה בכתב למשכיר המסבירה ומנמקת את הסיבות לביטול תשלום דמי השכירות, ולאפשר למשכיר ככל האפשר למצוא פתרון ראוי.
ככל ולא ימצא פתרון, ניתן לפעול ל - ביטול שיקים שניתנו לתשלום דמי השכירות.
בטרם ביטול השיקים, מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום בכדי שיבחן את הסכם השכירות, הנסיבות ושיקולים משפטיים בטרם ביטול השיקים.
ככל ושולם מראש לכל תקופת השכירות או חלקה או שולם בכרטיס אשראי, יש לשלוח מכתב הודעה לביטול או הפסקת תשלום דמי השכירות ודרישה להשבת יתרת תשלום דמי השכירות.
8. אין במאמר זה כדי לספק ייעוץ משפטי לנסיבות המקרה הפרטני שלכם, אלא כלים משפטיים כללים לבחינת הסיטואציה המשפטית בצילו של משבר הקורונה. מאמרי זה נועד כשירות קולגיאלי לחבריי המאמנים והמתאמנים באומנויות לחימה בכלל וב- BJJ בפרט.
9. מומלץ מאוד להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום, בטרם תבצעו מהלכים מול המשכיר וצדדים שלישיים, וכל מקרה צריך להיבחן לגופו.
להרחבה והבהרה לגבי הכלים המשפטיים, ניתן לפנות אלי, ניר חזן, בטלפון הנייד 052-3989474.
